Редкий собственник после приобретения квартиры оставляет ее в первозданном виде. Всегда хочется, чтобы любимое «гнездышко» соответствовало нашим представлениям о комфорте, эргономичности и уюте. Любая перепланировка требует обязательного согласования в надлежащих инстанциях.

     Определение понятия «перепланировка»

     Понятие «перепланировка» определено в Жилищном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ, глава 4, статья 25: «Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения».

     Кроме понятия «перепланировка» существует также и понятие «пере­устройство»: «Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения».

     Если разбирать эти формулировки более детально, то понятие «перепланировка» означает, что при проведении ремонтных работ могут происходить следующие изменения:

      — полная или частичная разборка перегородок,
      — устройство перегородок,
      — устройство проемов в несущих конструкциях,
      — закладка проемов или организация новых проемов,
      — изменение конструкции пола,
      — остекление балконов и лоджий
      и некоторые другие изменения.

     Понятие «переустройство» включает в себя:
      — перенос существующих сантехнических приборов,
      — перенос газовой плиты,
      — перенос электрической плиты,
      — перенос подводящих инженерных сетей,
      — устройство новых туалетов и ванных комнат
      и некоторые другие изменения.

     Несмотря на то, что понятия «перепланировка» и «переустройство» включают в себя разные виды работ, согласующий орган не разделяет их на какие-то две особенные категории и согласовывает их в общем порядке. При согласовании выдается один общий документ, который в обиходе именуется «распоряжением на перепланировку»; однако ниже в бланке прописано «решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения и производства связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме».

     Где заказать проект и согласовать перепланировку?

     Проект перепланировки можно заказать в любой проектной организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности. Согласование полученного проекта производит управление архитектуры и градостроительства мэрии Череповца.

     Каковы сроки согласования и стоимость проекта перепланировки?

     Проект перепланировки готовится от 3 до 14 рабочих дней. В управлении архитектуры и градостроительства мэрии Череповца перепланировка согласовывается в течение 45 дней после подачи заявления.

     Стоимость проекта перепланировки зависит от того, будут ли затрагиваться несущие перегородки, меняться назначение помещений. Если говорить обобщенно, то проект без согласования обойдется вам примерно в 5–10 тысяч рублей.

     Какие документы нужно собрать, чтобы получить разрешение на перепланировку?

     1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по единой для всей страны форме. Форма заявления утверждена правительством 28 апреля 2005 года.

     2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение. Причем разрешено подавать не подлинники, а нотариально засвидетельствованные копии.

     3. Проект переустройства и (или) перепланировки (выполняет проектная организация, имеющая лицензию на данный вид деятельности).

     4. Технический паспорт помещения, которое вы собираетесь переделывать.

     5. Письменное согласие всех членов семьи (даже временно отсутствующих), если перепланируется квартира, занимаемая по договору социального найма. Если перестройкой занимается собственник, согласия членов семьи, не являющихся сособственниками, не требуется.

     6. Если вы живете в старом доме, представляющем историческую ценность, придется также заручиться заключением органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости запланированных перемен.

     Достаточно ли только получить разрешение?

     Одного разрешения, конечно же, недостаточно. Процедура переделки будет выполнена полностью по закону, если, получив разрешение и выполнив все предусмотренные проектом работы, вы не забудете пригласить приемочную комиссию (все из того же согласующего органа). Комиссия должна подтвердить, что все сделано правильно, подписать соответствующий акт. Более того, этот документ комиссия обязана отправить в организацию, ведущую учет объектов недвижимости. После этого вам необходимо заказать в БТИ новый технический паспорт квартиры.

     Чем страшна несогласованная перепланировка?

     Если была произведена незаконная перепланировка квартиры, то реальный облик квартиры перестает соответствовать поэтажному плану БТИ, ее владелец автоматически теряет одно из основных своих прав: право распоряжения. Это означает только одно: продать, обменять или подарить такую квартиру не удастся. То же самое касается оформления залога или заклада. Не стоит надеяться утаить самовольную перепланировку квартиры, ведь БТИ выдает документы, необходимые для операций с недвижимостью, только после визита техника. В результате на плане помещения появятся «красные линии», способные поставить под сомнение будущее любой сделки. Неудивительно, что самовольная перепланировка жилого помещения понижает его рыночную стоимость на 30 %. Кроме того, следствием обнаружения самовольной перепланировки может стать привлечение к административной ответственности. Собственника в судебном порядке обяжут восстановить первоначальный вид квартиры. Да и размер штрафа за незаконную перепланировку может оказаться немаленьким…

     Что делать, если перепланировка выполнена, но не согласована?

     В этом случае тернистый путь по легализации перепланировки разветвляется:

     1. Можно, конечно, сделать вид, что никакой перепланировки не было, собрать все необходимые документы и получить разрешение на перепланировку. Однако учтите, что времени и денег на это уйдет много.

     2. Вы можете обратиться в уполномоченный орган с заявлением об узаконивании самовольно произведенной перепланировки квартиры. При этом достаточно будет представить проект, положительное заключение ТУ ТО Рос­потребнадзора (СЭС) и положительное заключение ГУ МЧС России (пожарные). Естественно, что вам откажут. Однако не спешите расстраиваться. Это как раз то, что нам нужно. Получив отказ от чиновников, обращаемся в суд с заявлением о признании перепланировки законной и сохранении квартиры в таком виде. На основании ч. 4 ст. 29 ЖК РФ суд без каких-либо колебаний удовлетворяет ваш иск.

     3. А можно, не обращаясь к чиновникам, сразу обратиться в суд, приложив к документам заключение технической экспертизы, выполненной проектной организацией, и суд по вышеуказанным основаниям удовлетворит ваш иск.

     Какие работы необходимо согласовывать, а что можно выполнять без согласования

     Без специальных разрешений можно выполнять следующие работы:

     • Косметический ремонт с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без нарушения несущих конструкций здания.

     • Устройство или разборка встроенной мебели, например шкафов или антресолей (не образующих самостоятельных помещений).

     • Замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

     • Перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни.

     • Замена подводки к сантехприборам и электропроводки от ввода в квартиру.

     • Установка металлической входной двери в существующем проеме.

     Обязательно согласовывайте в управлении архитектуры и градостроительства мэрии города:

     • Любые изменения планировки, которые заносятся в технический паспорт помещения (перестановка или установка дополнительного сантехоборудования, устройство и заделка проемов, разборка или возведение перегородок и др.). Все это согласовывается по проекту, выполненному проектной организацией, имеющей соответствующий допуск и лицензию на данный вид деятельности.

     Ниже приведен перечень перепланировок, которые не удастся узаконить ни при каких условиях:

     — перенос батарей отопления на лоджии и балконы,

     — полное объединение балконов/лоджий и комнат (балконы и лоджии относятся к холодным помещениям, а комнаты к теплым, поэтому узаконить перепланировку такого вида не удастся ни при каких условиях, единственным вариантом легализации перепланировки данного вида будет установка раздвижных французских дверей во всю высоту помещения),

     — устройство теплых полов от общедомовых систем водоснабжения и в большинстве случаев — электрических теплых полов,

     — демонтаж/усечение вентиляционных коробов,

     — вмешательство в несущие конструкции дома: стены-пилоны, стены-диафрагмы, колонны и некоторые другие.

   Ирина Смирнова, руководитель отдела по регио-нальному развитию в г. Череповце архитектурно-проектной компании