Долевое строительство: спад или подъем?

    Спрос на строящееся жилье в трехлетней перспективе будет только расти, прогнозируют российские эксперты. Причем ставка делается на жилье экономического класса. Крупные города Вологодской области — Череповец и Вологда — в полной мере отражают российские тенденции, но каждый по-своему.

     Жилье «с котлована»

     Мы распечатали 2013 год, и наши ожидания связаны с оживлением стройки. Рынок жилья — один из индикаторов состояния здоровья экономики. И если темпы стройки замедляются или, того хуже, стройка останавливается, то это уже симптом серьезного заболевания — как температура у больного.

     Сегодня самым востребованным является долевое строительство. Пойти и купить квартиру на рынке вторичного жилья или в новостройке по-прежнему могут позволить себе лишь единицы потребителей. Эта закономерность одинакова для Череповца и Вологды. Есть и различия. Вологда сегодня энергично строится, осваивая все новые территории, предлагая все новые формы приобретения жилья.

 — Основные закономерности не меняются, — говорит Владимир Корытин, генеральный директор ОАО ААК «Вологда­агрострой», одной из крупных строительных компаний областной столицы. — Спросом пользуется многоэтажное жилье категории экономкласса. Причем, как правило, это долевое строительство: с котлована, с разных уровней возведения. Предлагаемая стоимость квадратного метра на рынке Вологды — от 40 до 60 тысяч. Элитное жилье областная столица предлагает в ограниченном количестве в соответствии со спросом.

     Цены на жилье в Череповце ниже, но предложение разнообразием не блещет. Чем меньше жилья строится, тем меньше выбор. Есть и еще одна череповецкая закономерность. В стадии «с котлована» жилье в городе скупается инвесторами.     Особым спросом пользуются однокомнатные квартиры: инвесторы скупают примерно 50–70 % их общего объема — для последующей перепродажи. Дольщики активно вступают в игру, когда уже возведена коробка многоквартирного дома. Их интерес в большей степени касается приобретения двух- и трехкомнатных квартир. Подобная схема удорожает жилье, но таковы реалии дня. Эту же закономерность подтверждают данные блицопроса застройщиков объектов жилищного строительства, проведенного городским управлением архитектуры и градостроительства. Цитируем: «Жилье «с котлована» фактически не пользуется спросом. Интерес населения к приобретению квартир появляется на стадии строительства наземной части жилых домов (кирпичная кладка стен, монтаж стеновых железобетонных панелей, монтаж каркаса)».

     Цифры говорят

     Если в Вологде объемы строительства жилья растут год от года, то в Череповце 2012 год обозначил некоторое затишье, о чем говорят цифры статистики. Так, по данным управления архитектуры и градостроительства, объем ввода жилья в 2012 году составил 61,55 тыс. кв. метров (из них 8,8 тыс. — индивидуальное жилье). По состоянию на 30 января 2013 года в стадии строительства находятся 58 многоквартирных жилых домов площадью 302 тыс. кв. метров (4933 квартиры). Ожидаемый ввод жилья на территории Череповца в 2013 году — 117,7 тыс. кв. метров (в том числе индивидуального — 8 тыс.). К слову, по оценкам аналитиков, в Вологде строится в три раза больше.

     И еще, напомним, что пика строительства жилья в постсоветском периоде Череповец достиг в 2008 году: 200 тыс. кв. метров. Это еще одно подтверждение существенного замедления темпов строительства в 2012 году. Но у города есть задел, есть земельные участки, готовые к застройке. А если сделать небольшой экскурс в историю, то лет пять назад Череповец стал победителем фестиваля зодчества, предложив современные кварталы с инфраструктурой и благоустройством европейского уровня. Но реализация этих проектов, видимо, дело пока еще не ближайшей перспективы. А что сейчас?

     Цены растут

     В Череповце лишь два застройщика из восьми-десяти крупных игроков предлагают уже готовые квартиры. Основной и единственно возможной для подавляющего числа потребителей схемой приобретения жилья, по мнению аналитиков, остается долевое строительство. По схеме длительного ипотечного кредитования работают и банки, формируя свою базу данных надежных партнеров-застройщиков.

     Приоритет отдан строительству жилья экономического класса. Инструменты поддержки, которую оказывает государство, также направлены на строительство жилья этого класса.
— Самым перспективным районом для застройки по-прежнему остается Зашекснинский, — говорит Илья Чернов, представитель группы компаний «Квитон» в Череповце. — Если говорить о ценах, то сегодня в среднем 1 кв. метр в новостройке стоит 40–43 тысячи рублей.
Выше — разве что у застройщиков с безупречной репутацией, которые строго прописывают требования по долевому участию в строительстве жилья.

     К слову, с конца прошлого года произошел скачок цен. Как утверждают эксперты, только после кризиса 2008 года на рынке недвижимости заметно расширилось предложение дешевого жилья. Тогда квадратный метр подешевел чуть ли не до 20–25 тысяч рублей, что было призвано стимулировать спрос. Однако сейчас цены пошли вверх, и в долгосрочной перспективе жилье будет только дорожать.

     Застройщик ищет где лучше
     Особенность череповецкого рынка еще и в том, что на нем явно ощущается дефицит жилья. Высокие цены и низкий уровень платежеспособности населения привели к тому, что в четвертом квартале 2012 года вторичный рынок практическивстал. Спрос оживился в начале 2013 года на рынке строящегося жилья.

     — Хорошие программы по строящемуся жилью предлагают и банки, — говорит Сергей Бурыгин, генеральный директор ООО «Строительная ипотечная компания «XXI век». — Но если говорить о закономерностях в целом, то, думаю, вряд ли можно строить оптимистические прогнозы. На мой взгляд, Вологда сегодня предлагает застройщику более выгодные программы, а власти города создают более понятные правила игры. Я имею в виду процесс выделения земельных участков, технические условия и т. д.

     Подтверждением тому и еще один пример. В 2012 году была запущена государственная программа строительства жилья для переселенцев. Так вот, доля, запланированная для Вологды, — 120 квартир, для Череповца — лишь 18.
     По мнению наших аналитиков, в Череповце наблюдается отток застройщиков, которые сегодня предпочитают осваивать территории в Вологде, Рыбинске и других регионах.
Да и в платежеспособности населения Череповец сегодня явно проигрывает Вологде. Иначе не было бы такой существенной разницы в ценах и объемах ввода жилья. Платежеспособность вологодского покупателя подкреплена развитием малого и среднего бизнеса. То есть людей, которые не живут от зарплаты до зарплаты, а зарабатывают достаточно, чтобы стать дольщиками новостройки.

     Корпоративное жилье     Есть в Череповце и еще одна особенность. В городе около 110–120 тысяч экономически активного населения. Примерно треть — работники крупных промышленных предприятий, для которых единственный шанс построить квартиру — участие в жилищной корпоративной программе. И такие программы есть. 

     Не так давно компания «Северсталь» заявила о начале реализации второго этапа корпоративной жилищной программы (итогом первого этапа стал целый жилой квартал
— «Черемушки».) Тендер выиграло одно из череповецких предприятий. Уже в феврале этого года для металлургов начнут возводить кирпично-монолитный дом на 288 квартир в Зашекснинском районе.

     Напомним, проект будет осуществляться в соответствии с федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

     Дом будет строиться на средства будущих жильцов при поддержке и содействии «Северстали». Для работников компании предусмотрены специальные льготные программы ипотечного кредитования с банками-партнерами. Ставка по кредиту составит от 9,6 до 11,75 % годовых (при рыночной ставке до 14 %). Цена квадратного метра также будет значительно ниже рыночной — порядка 36 000 рублей. Дом планируется сдать в 2014 году. В настоящее время подведены итоги конкурса среди работников дивизиона «Северсталь Российская Сталь». В нем приняли участие более 2000 сотрудников череповецкой площадки дивизиона.

     Напомним, что в перспективных планах еще одного крупного игрока на рынке корпоративного жилья — ОАО «ФосАгро-Череповец» — сооружение для своих работников примерно 250 тыс. кв. метров жилья в Заречье (район храма Афанасия и Феодосия, в створе ул. Архангельской). Эти потенциальные покупатели уйдут с рынка жилья, поскольку им предлагают более льготные условия, нежели в «свободном плавании».

     Платить бы рад…
     Что касается платежеспособности, то это тема для отдельного разговора. По оценке некоторых аналитиков, платежеспособный спрос определяется по формуле: средняя зарплата равна стоимости 1 кв. метра жилья на рынке. В Череповце сегодня средняя зарплата составляет 30 тыс. рублей. Средняя стоимость 1 кв. метра на рынке — от 40 тысяч. При таком отрыве уже трудно говорить о растущей платежеспособности. А что говорит сам рынок?

     — Цены на строящееся жилье потихоньку растут, и на готовые объекты в новостройках в первую очередь, — отмечает Владимир Воронов, начальник отдела выдачи, реализации и сервисного сопровождения Череповецкого филиала ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области». — Здесь выдерживается принцип: чем выше готовность объекта, тем больше цена 1 кв. метра.

     Чтобы привлечь дольщиков, застройщики, как правило, стараются держать цену поменьше в начале строительства дома, однако в конечном итоге она все равно достигает своей планки — той, что продиктована рынком к окончанию строительства.

     По мнению экспертов, долевое строительство априори связано с рисками. Для Череповца, к счастью, эта тема утратила свою остроту. И новых обманутых дольщиков не появляется. Если и есть проблемы, то они связаны с периодом 2003–2005 годов. Сейчас застройщики свои обязательства выполняют. Ну а рекомендация для тех, кто хочет стать дольщиком, одна: внимательно изучайте договор, прежде чем его подписать, просчитывайте свои риски, чтобы не остаться без крыши над головой.

     По крайней мере, это делают сами застройщики.
— Наша работа строится на основе сотрудничества трех взаимозависимых организаций: Некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Во-
логодской области», ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» и ОАО «Строительная корпорация Вологодской области». Все они созданы при
участии Вологодской области. Наши риски в кредитовании на долевое строительство застрахованы в первую очередь такими инструментами, как кредитование под залог имеющейся квартиры, — говорит Владимир Воронов. — Но в то же время мы помогаем дольщикам в приобретении жилья, используя максимально эффективные продукты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (Москва).

     Как мы уже говорили, купить на рынке квартиру сразу и за полную стоимость могут позволить себе единицы. Но как же быть, если ты живешь от зарплаты до зарплаты, а ее размер даже недотягивает до стоимости 1 кв. метра жилья? Для примера: если ты берешь кредит в размере 300 тыс. рублей, то тебе может хватить зарплаты и в 10 тысяч. А если
1–1,5 миллиона, то твоя зарплата должна быть не меньше 50 тыс. рублей в месяц.

— Формула платежеспособности: чистый доход минус расход. Мы рассчитываем кредит, исходя из того, что 55 % дохода (зарплаты) дольщик может потратить на свои собственные
нужды, включая коммунальные платежи. И 45 % он может отчислять на покрытие кредита, — объясняет Владимир Воронов. — Большим подспорьем для тех, кто строит себе квартиру, является, на мой взгляд, и возможность привлечь созаемщиков, которыми могут стать близкие родственники: жена, муж, родители, дети.

     Доступное жилье
     Что касается повышения доступности жилья, то инструментов здесь немного. На сегодня существует государственная программа поддержки участников долевого строительства, которым предложат банковский кредит под 11 % годовых. В 2012–2013 годах разворачивается государственная программа (адаптированная на уровне муниципалитетов) по строительству жилья для молодых учителей, ученых и т. д. под 8,5 % годовых — практически это уровень инфляции. Отчасти доступность на рынке создают такие программы, как использование материнского капитала при строительстве жилья, целевые программы «Обеспечение жильем молодых семей».
     Государство обещает взять на себя 40 % объема стоимости жилья, программа есть, но в Череповце она продвигается медленно: в 2013 году намечено выдать примерно 15 сертификатов молодым семьям.

     Выводы
     Итак, в Череповце рынок строящегося жилья в 2013 году обещает оживление. Заметим, что рынок Вологды, собственно, и не демонстрировал каких-либо проблем — он развивается стабильно и поступательно. В 2012 году в городе металлургов нового жилья строилось очень мало. 61,55 тыс. кв. метров по итогам года — самый низкий показатель объема введенного в эксплуатацию жилья.

— Да, но здесь следует учесть, что многие застройщики в 2012 году приступили к строительству, следовательно, многие объекты будут сданы в эксплуатацию в 2013 году, — говорит Владимир Воронов. — Кроме того, хочу заметить, что на рынок города металлургов пришло много новых застройщиков, в том числе и московских. Поэтому мы можем прогнозировать оживление рынка долевого строительства в сравнении с 2011–2012 годами.

     Как утверждают эксперты, прошлый год вообще был аномальным для рынка жилья. Летом 2012-го аналитики предрекали обычный сезонный спад на рынке, но его не было. А когда в декабре ставки делались на его оживление, получили спад спроса и предложения. 2013 год обещает выровнять все эти шероховатости и стабилизировать ситуацию.

     Эти же закономерности подтверждаются российскими тенденциями. По итогам трех кварталов 2012 года средняя цена 1 кв. метра жилья по России составила 46 266 рублей,
увеличившись по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 4053 рубля. Средняя стоимость квартир всех типов по итогам прошлого года подросла на 5,9 %
(исследования консалтинговой компании Intesco Research Group «Российский рынок жилой недвижимости. Текущая ситуация и прогноз»).

     Самыми дорогими были квартиры на первичном рынке. К примеру, средняя стоимость 1 кв. метра жилья в Северо-Западном федеральном округе составила 57 503,3 рубля. К
слову, самые дешевые квартиры всех типов находились в Северо-Кавказском федеральном округе: средняя стоимость квадратного метра — 28 172,8 рубля. Но сравнивать север и юг,
наверное, нет смысла: доходы разные, условия строительства разные.

     На вторичном рынке жилья самые высокие цены на квартиры всех типов были в Москве. Второе место занимал Санкт-Петербург. Но и там цены на порядок выше. Нас же — потребителей и застройщиков Череповца и Вологды — объединяет одна цель: наличие платежеспособного спроса и разнообразного предложения, удовлетворяющего потребителей с разными кошельками.

Татьяна Ковачева