Покупка квартиры: на что стоит обратить внимание

     Сколько раз вам приходилось менять место жительства? Одни всю жизнь со дня своего рождения прожили в одной квартире, а другие неоднократно меняли адрес прописки. И зачастую эту необходимость диктует сама жизнь: замужество, переезд по месту учебы или работы, деление наследства, увеличение жилплощади по мере прибавления семьи или избавление от лишних метров, а то и просто желание обновить обстановку. Другими словами, от переезда никто не застрахован.

     И тут на ум приходит вопрос: заняться обменом, покупкой либо продажей жилья самостоятельно или обратиться за помощью в агентство? Наша рубрика «Сделка под угрозой» поможет избежать подводных камней в самостоятельном плавании, даст ответ на вопрос: «От чего вас могут застраховать посреднические услуги агентств?» Заранее отметим, что за многолетнюю практику такие случаи были неоднократно, и мы готовы поделиться приобретенным опытом.

      Итак, первая ситуация, на которую стоит обратить внимание: «Когда собственник — ребенок».

     После продолжительного просмотра вариантов квартир вы наконец определились с выбором и убедились, что именно здесь хотели бы жить. Однако собственник выбранного вами жилья или его части - ребенок (не достигший 18 лет). В этой ситуации при продаже жилья на имя несовершеннолетнего должна быть выделена или куплена доля в другом жилом помещении, не меньшей площади, чем в продаваемой квартире. Делается это с согласия органов опеки. Разрешение должно содержать конкретный адрес и долю, выделяемую на ребенка. Перед сделкой купли-продажи следует убедиться, что такое жилье найдено, разрешение органа опеки и попечительства получено, а вот дальше… Вам нужны гарантии, что встречная сделка непременно состоится. Если по определенным причинам документы по приобретению выделяемой на ребенка доли на регистрацию своевременно не будут поданы, то и ваша сделка не будет зарегистрирована, невзирая на то, что расчет за приобретаемую квартиру вами произведен.

     Виной тому не всегда может служить недобросовестность продавца, иногда бывают объективные обстоятельства, по которым квартиры снимаются с реализации: болезнь одного из собственников, потеря работы, отказ в кредите для последующего приобретения жилья и прочее. В данной ситуации полученное разрешение органа опеки придется переделывать, оформив его на другой выбранный объект, и на это понадобится еще 10–15 дней.

     Каким образом вы можете подстраховаться? Необходимо проводить обе сделки одновременно, передавая деньги продавцу конечного жилья в цепочке или производя расчет после сдачи встречной сделки на госрегистрацию, о чем должна свидетельствовать полученная расписка в приеме документов. Этот прием поможет и в случае, если встречное жилье приобретается в другом городе.

     Следующий сюжет нашей рубрики «Продажа по доверенности».

      Какие Вас могут ждать опасности в этой ситуации?

— Выданная доверенность может быть отозвана или отменена, и если это случилось до сделки, то и сделка может быть признана недействительной.

— Человек, выдавший доверенность, к моменту сделки должен быть жив. В противном случае доверенность утрачивает свою силу, и проведенная по ней сделка может быть отменена.

— В доверенности не указывают, состоит ли в браке лицо, выдавшее доверенность; и, если собственность была приобретена в браке, но при этом оформлена на 1-го супруга, он может пытаться таким образом получить деньги без согласия 2-го супруга. К слову сказать, такая продажа возможна, но только по истечении 3 лет после официального развода и при обязательном уведомлении бывшего супруга о предполагаемой продаже.

     Конечно, все эти факторы не должны служить причиной отказа от сделки. Просто надо убедиться в ее подлинности и уважительности. И еще желательно лично посмотреть паспорт лица, выдавшего доверенность.

     Продолжение следует…

 Подготовила Марина Смирнова

     Вопрос читателя

     Еще совсем недавно свидетельство о праве собственности на объект недвижимости подтверждало право собственника. В момент продажи объекта оно сдавалось на регистрацию в УФРС и после регистрации выдавалось бывшему собственнику с пометкой «погашено». С некоторых пор УФРС стало выдавать «бывшие» свидетельства без штампа о погашении. В результате после продажи объекта у бывшего собственника на руках оказывается прежнее свидетельство, согласно которому он является собственником данного объекта. Какие права дает наличие такого документа, всем известно: можно, например, прописаться по этому свидетельству в теперь уже чужой квартире, получить справку формы 3 для продажи и заново продать жилье. Такое возможно, например, по нотариально заверенной доверенности. Ведь паспортисты руководствуются тем, что им предъявили в бумажном виде, нотариусы при оформлении доверенности тоже не делают запросов в другие органы. Чем руководствуется УФРС, выдавая бывшим собственникам утратившие силу свидетельства без отметки об окончании их действия? Как теперь среди имеющихся на руках у граждан подлинных свидетельств о праве собственности выявить те, которые в действительности уже не подтверждают такого права? И кто будет в ответе за возможные махинации с такими свидетельствами?

Евгений ВАСИЛЬЕВ (г. Череповец)

     Ответ от Управления Росреестра:

     Проведенная госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством о госрегистрации прав (далее Свидетельство). Форма Свидетельства и специальной надписи устанавливается Правилами ведения ЕГРП. Свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимости. В тексте свидетельства нельзя допускать исправлений, подчистки и приписки. Действующим законодательством не требуется представление Свидетельства на госрегистрацию перехода права, также не предусмотрено проставление специального штампа погашения регистрационной записи на Свидетельстве в случае прекращения права. Свидетельство о госрегистрации права является правоподтверждающим документом и содержит информацию, актуальную на момент его выдачи.

     На стадии правовой экспертизы и проверки законности сделки госрегистратором определяется отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также определяется отсутствие других оснований для приостановления или отказа в госрегистрации прав. Поэтому даже при наличии нотариально удостоверенной доверенности и Свидетельства повторно зарегистрировать сделку об отчуждении имущества не получится.

     Для обеспечения спокойствия покупателей, определения актуальности данных, указанных в Свидетельстве, можно получить в органе, осуществляющем госрегистрацию прав, выписку из ЕГРП, в которой будут внесены данные о правообладателе, существующих ограничениях и правопритязаниях (поданных на регистрацию документах) на объект недвижимости.