Нотариальное заверение: из «добровольно» - в «обязательно»?

Все сделки с недвижимостью будут в обязательном порядке заверяться нотариально. Такие поправки к Гражданскому кодексу внесены на рассмотрение Государственной Думы. Инициатива принадлежала Дмитрию Медведеву. По сути, нотариусы наделяются новыми полномочиями — проводить государственную регистрацию прав собственности. Предполагается, что поправки к Гражданскому кодексу вступят в силу уже с 1 сентября 2012 года. По оценкам экспертов, обязательное участие нотариусов должно в первую очередь повысить безопасность сделок с недвижимостью. Не секрет, что эта сфера является одной из самых криминогенных: преступники пользуются недостаточной правовой грамотностью людей и, соответственно, незащищенностью от мошенничества. С другой стороны, изменения в законе призваны повысить ответственность нотариусов за заверение сделок. Вместе с тем, по прогнозам, это повлечет удорожание самой процедуры оформления недвижимости.

Гарант надежности

Сегодня для оформления купли-продажи недвижимости достаточно составить договор в простой письменной форме и отдать его на регистрацию. Заверять сделку нотариально — дело сугубо добровольное. Но вскоре все может измениться, и продать или подарить, например, квартиру можно будет только при оформлении документов у нотариуса. По мнению экспертов, это означает дополнительную проверку нотариусом информации об объекте, которая должна будет предоставляться из различных реестров недвижимого имущества. При этом для продажи квартиры будет достаточно нотариального заверения. А вот при покупке в большинстве случаев придется обращаться к риэлторам.

— Нотариус получает уже продукт работы риэлторов, которые изучили ваши потребности, оцифровали, сказали, сколько это будет стоить, и нашли то, что по требованию нотариуса может быть превращено в сделку, — говорит эксперт по недвижимости Юлия Лурье. —Если, например, что-то недооформлено, какая-то часть наследства, что-то еще, перепланировка не сделана, — нотариус все это оформлять не будет.

Предполагается, что при необходимости отмены сделки нотариус будет нести за нее ответственность, в том числе и финансовую. Это немаловажное преимущество нового закона, поскольку случаев, когда приходится «отматывать» уже совершенные сделки назад, не так уж мало. Порой квартира по несколько раз переходит из рук в руки. Кстати, вместе с поправками к Гражданскому кодексу рассматривается проект нового закона о нотариате, где значительно увеличены те суммы, на которые необходимо страховать ответственность нотариуса за совершенные действия. Кроме того, предусмотрены дополнительные механизмы страхования со стороны нотариальных палат. Правда, это делается и сегодня, но пока лишь в добровольном порядке самими нотариусами, чтобы обезопасить себя. Теперь страховка должна стать обязательной и на большие суммы.

— Закон изменит систему страхования профессиональной ответственности нотариуса, — говорит Ирина Механошина, член Нотариальной палаты Вологодской области. — Если для возмещения ущерба окажется недостаточно суммы страхового возмещения нотариуса и его личного имущества, будет введена коллективная ответственность сообщества, при которой ущерб будет возмещаться за счет нотариальной палаты региона и Федеральной нотариальной палаты.

Назад в 90-е?

Нотариальное удостоверение операций с недвижимостью не является нововведением. Такая практика существовала до 1995 года. Но потом, после вступления в силу Гражданского кодекса, государством было разрешено заключать договоры купли-продажи недвижимости в простой письменной форме. По мнению нотариусов, это во многом способствовало ухудшению криминогенной обстановки и распространению мошенничества на этом рынке. Поэтому сотрудники правоохранительных органов неоднократно говорили о необходимости вернуть обязательное удостоверение сделок с недвижимостью.

По предлагаемой редакции статьи 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделки должно включать в себя в том числе проверку законности содержания сделки и прав сторон на ее проведение. По сути, нотариусы будут обязаны не просто поставить штамп и расписаться, но и удостовериться в праве и дееспособности участников сделки. При этом нотариусы будут требовать соблюдения и других норм, в частности наличия необходимых полномочий представителей сторон сделки и соблюдения формы договора. Второе, что потребует доказательств, — принадлежность недвижимого имущества лицу, которое им распоряжается, или доверенному лицу, которое распоряжается этим имуществом по доверенности. Также нотариусы должны следить и за соблюдением прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке.

— Полагаю, что вряд ли кого-то интересуют отличия новой системы органов государственной регистрации или органов нотариата от старой системы, — говорит Ирина Механошина. — Тем, кто обращается со своими проблемами и нуждами к этим органам, важен результат их работы. При этом всем хочется, чтобы высококачественный результат был получен с минимальными временными, финансовыми и эмоциональными затратами.

В случае принятия Государственной Думой нового закона, изменяющего действующий Гражданский кодекс РФ, исчезнет необходимость государственной регистрации сделок. Согласно известному нам проекту этого закона, государственную регистрацию сделок заменит нотариальное удостоверение. Органы же государственной регистрации будут обязаны регистрировать возникающие из этих сделок права, прекращение прав, обременения и т. п. То есть нотариат и система органов государственной регистрации, как и ранее, будут доступными им способами осуществлять возложенную на них государством обязанность по защите прав и интересов россиян.

В этой связи важнее знать, чем будет отличаться новая система взаимодействия этих органов, нацеленных на один результат, от ранее существовавшей системы. Учитывая то, что с 1998 года законодателем нотариат был устранен от сделок с недвижимостью (что сейчас на самом высоком уровне считают большой ошибкой), — во взаимодействии нотариата и органов регистрации не было никакой необходимости. Однако сейчас иное время — время новых законов и новых информационных технологий.

Российский нотариат с 2012 года становится полноправным участником единой системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ). СМЭВ является ключевым элементом так называемого «электронного правительства РФ». Система, в частности, позволяет в случае наличия у нотариуса электронной подписи и соответствующих нормативно-правовых полномочий получать доступ к информации из электронных хранилищ и баз данных органов госвласти не выходя из собственного кабинета.

Между Федеральной нотариальной палатой и Сбербанком России 30 августа 2011 года было подписано соглашение о взаимном электронном документообороте с использованием электронной подписи нотариуса. Договор предусматривает безбумажный обмен данными между нотариусами и отделениями банка по вопросам, связанным с наследованием денежных средств.

В настоящее время в России также действует Единая информационная система нотариата (ЕИС), которой к сегодняшнему дню пользуются практически все нотариусы страны. Сегодня в ЕИС содержатся десятки миллионов записей о бланках единого образца, по которым можно проверить подлинность нотариального документа и вид нотариального действия, миллионы объявлений о розыске завещаний и записей о ведении наследственных дел, сотни тысяч записей об арестах и запрещениях и об отмененных доверенностях.

Будет ли лучше?

Риэлторы по поводу рассматриваемого закона настроены более скептически. По их мнению, новая система никак не изменит ситуацию в сфере недвижимости. Более того, необходимость в их услугах и услугах Росреестра по-прежнему останется.

— Как известно, чистых продаж очень мало, — говорит Юрий Румянцев, президент Северо-Западной палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «Профессионал». — В основном идут обмены. Нотариусы будут только удостоверять сделки, документы, которые им будут приносить. Поэтому работы у агентств недвижимости, я думаю, сильно не убавится. Если продавец сам нашел покупателя, то есть идет чистая продажа, то участники сделки обратятся к нотариусу, чтобы удостоверить сделку. А все обменные операции все равно пойдут через агентства недвижимости. Потому что это кропотливая работа, которая занимает не один месяц. Нотариусы этим заниматься не будут. Они будут удостоверять договор, но свидетельство о праве собственности никто не отменит. Регистрация сделки по-прежнему будет проходить в Росреестре. Законопроект объяснялся тем, что очень много мошенничеств на рынке недвижимости и нотариальное удостоверение якобы воспрепятствует мошенническим действиям. Но я в этом сомневаюсь. Известны факты, когда в отдел Росреестра приносят поддельные нотариальные доверенности, поддельные документы. И если такие документы принесут нотариусу, я сомневаюсь, что он будет проводить какую-то графологическую экспертизу. Когда лоббировался этот законопроект, упор делался именно на безопасность сделок. Но опыт показывает, что от этого ее не прибавится. Я работаю на рынке недвижимости с 1995 года, а в тот период все сделки удостоверялись у нотариусов. И я не сказал бы, что тогда мошенничества не было. А возможность нотариального удостоверения договоров существует и сейчас, но это дело добровольное, и не каждый участник сделки этого требует.

— Я не считаю, что этот закон приведет к улучшению, — говорит Сергей Григорьев, директор агентства недвижимости «Квартал». — Не вижу, какой позитивный эффект он может дать, как он улучшит положение в сфере недвижимости. Вообще я за то, чтобы у клиента был выбор. Сегодня это именно так. Человек может удостоверять сделку, может не удостоверять. Ведь и нотариусы, и агентства недвижимости разные. Череповец — город маленький. И агентства, и нотариусы все на виду. Если человек доверяет агентству, пусть идет туда. Не доверяет — пусть идет к нотариусу. От нового закона порядка не прибавится. В Череповце много агентств недвижимости, я считаю, даже слишком много. А нотариусов намного меньше. Если будет только нотариальное оформление сделки, возникнут огромные очереди к нотариусам. То есть я не вижу ничего хорошего в том, чтобы ограничивать людей в их правах.

— Если говорить о возможных положительных и отрицательных последствиях введения закона, — поясняет член Нотариальной палаты Вологодской области Ирина Механошина, — то, по моему мнению, новая система взаимодействия нотариата с государственными структурами принесет только положительный результат для всех без исключения участников гражданского оборота. Она призвана сделать рынок недвижимости еще более прозрачным, отношения между сторонами сделок предсказуемыми и приучить нас всех к ответственности за свои поступки. Государство, инициируя такие изменения Гражданского кодекса, последовательно реализует принятую ранее концепцию развития гражданского законодательства, которая, в свою очередь, впитала в себя сложившуюся судебную практику, опыт многих других стран. А отрицательные последствия, конечно, будут — исключительно для тех, кому прозрачность этого рынка невыгодна.

Цена вопроса

Сколько будет стоить нотариальное заверение? Скорее всего, тариф может составить несколько процентов от стоимости объекта. Применительно к Москве и Санкт-Петербургу речь может идти о сотнях тысяч рублей. В Череповце с его ценами на жилье тариф может составить в пределах 20–40 тысяч в зависимости от цены объекта. Но все зависит от стоимости услуг нотариуса в каждом конкретном регионе. Например, в Татарстане удостоверение договора купли-продажи, мены или дарения недвижимого имущества (квартир, нежилых помещений, земельных участков, жилых домов и т. д.) стоит в зависимости от суммы договора. При стоимости недвижимости до 1 миллиона рублей взимается 1 % суммы договора, но не менее 300 рублей. При стоимости недвижимости от 1 до 10 миллионов рублей включительно взимается 10 000 рублей. Что касается остальных регионов, мнения экспертов о нотариальных тарифах разнятся.

— До сих пор я нигде не видел стоимости — сколько денег будет браться за удостоверение договора, — замечает Юрий Румянцев. — Это немаловажный вопрос. До 1997 года все сделки удостоверялись у нотариусов. И в тот период нотариусы брали 4 процента от суммы сделки. В итоге суммы сделок занижались, потому что люди были не в состоянии платить такую госпошлину. Поэтому пошлина должна быть разумной, чтобы человек мог ее заплатить за удостоверение договора.

По словам нотариусов, плата на самом деле будет вполне разумной.

— С 1993 года до момента законодательного вытеснения нотариата из гражданского оборота тариф составлял от 4 до 1 процента от суммы сделки, — говорит Ирина Механошина. — Установленные действующим налоговым законодательством и «Основами законодательства о нотариате» тарифы — на порядок ниже. Для некоторых видов сделок установлена регрессивная шкала: чем больше сумма сделки, тем меньше процент тарифа (до 0,15 процента). Справедливости ради нужно отметить, что после 1998 года, когда необходимость в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью отпала, стоимость оформления этих сделок для рядового россиянина не стала меньше. Законодатель не учел объективных законов рынка — природа не терпит пустоты. Плату за «юридическое сопровождение сделок с недвижимостью» стали брать банки, предприниматели, юристы, риэлторы. Оставлю без комментариев качество этого сопровождения. Об этом лучше скажут сухие цифры статистики судебных споров. Уверяю, что тарифы будут устанавливаться государством и, надеемся, будут экономически обоснованными и социально направленными.

Кому это надо?

По мнению риэлторов, новый законопроект выгоден прежде всего нотариусам, которым он открывает возможности для дополнительного заработка. За процедуру удостоверения любого договора придется платить. Правда, для надлежащей организации этой работы нотариальным конторам тоже предстоит перестроиться. Прежде всего — подтянуть технические ресурсы.

— Как нововведение повлияет на работу нотариусов? — говорит Ирина Механошина. — Использование современных технических средств позволит нотариусам профессионально и быстро осуществлять сбор необходимых для совершения нотариальных действий документов, экономя клиентам время, нервы, денежные средства и снижая коррупционную составляющую этих процессов. Ведь именно для этих целей задуманы и будут реализованы фундаментальные изменения гражданского законодательства. Следом за обсуждаемыми нами изменениями, естественно, будет существенно реформировано законодательство, регулирующее нотариальную деятельность. Нотариат готовится к переменам и считает необоснованными любые опасения оппонентов нового закона.

По словам нотариусов, «технологическая» подготовка ведется сейчас по всей России, и Вологодчина не является исключением. Уже проведен мониторинг технического оснащения нотариальных контор. Там, где это необходимо, модернизировано сущест-вующее компьютерное оборудование, кое-где закуплено новое.

Еще одна задача, не менее важная, — повышение квалификации нотариусов, подготовка персонала нотариальных контор и обучение помощников нотариусов. Всему этому нотариальное сообщество уделяет огромное внимание. В переподготовке нотариусов участвуют ведущие ученые-юристы России, разработчики законопроектов, преподаватели ведущих юридических вузов и специалисты-психологи. В Нотариальной палате Вологодской области в ближайшее время планируется оборудовать высокотехнологичный информационно-компьютерный комплекс. С его помощью будут проводиться дистанционное обучение нотариусов, интерактивные лекции, электронные конференции и прочие обучающие мероприятия.

Алексей Богомолов