Рынок недвижимости Чехии

Мы продолжаем цикл материалов, посвященных зарубежной недвижимости. На этот раз обратим внимание на Чехию. Ситуация на рынке недвижимости Чехии мало чем отличается от того, что происходит в мире в целом. Сравнительно недавно директор британской инвестиционной компании Colordarcy Локсли Мак-Кензи назвал пять стран, в том числе Чехию, в которых 2011 год оказался особенно проблемным для рынка жилья. Так ли это и что ждет рынок недвижимости Чехии в будущем? С этими и другими вопросами мы обратились к Максиму Егоренкову, частному инвестору, который имеет опыт работы на рынке недвижимости Чехии.

— Насколько стабильной или подверженной кризисам является сфера недвижимости Чехии?

— Ценовые колебания в национальной валюте на рынке недвижимости в Чехии незначительны. В кризис скорее происходит стабилизация цен, так как рынок очень консервативен и на нем не было перегрева, вызванного спекулятивным интересом. До недавних пор иностранцы могли покупать недвижимость только при открытии своей фирмы (причем эта фирма не могла заниматься только сдачей в аренду одного-единственного объекта недвижимости, купленного под нее), поэтому их вход на рынок был ограничен. Рынок открыли только с 2009 года. Опять же на рынке не было проблем с ипотечными кредитами, так как, с одной стороны, банки в Чехии очень консервативны и тщательно проверяют клиента перед выдачей кредита. С другой стороны, в 2008 — 2009 годах заемщики массово не теряли работу в связи с более стабильной ситуацией в стране Большая часть кредитов выдавалась в чешской кроне, и, несмотря на временное падение стоимости национальной валюты (в середине 2008 года давали 20 крон за доллар, а в конце 2008 года уже около 28 крон), проблем по валютным кредитам у людей было не много. Опять же к середине 2009 года ситуация по курсу кроны почти вернулась к докризисным значениям. Кстати, в долларах и евро цена на недвижимость может быть весьма интересна в отдельные моменты.

— Есть ли ценовые изменения на рынке недвижимости сейчас?

— Цены на рынке практически не изменились с прошлого кризиса в 2008 году. С тех пор роста цен на недвижимость практически не было, поэтому и отскока не наблюдается. Несколько просели в цене хрущевки (типовая малогабаритная застройка советского периода). По остальной недвижимости значительных колебаний рынка нет. В этот вялотекущий кризис курс кроны относительно евро и доллара не меняется, поэтому валютные колебания не оказывают на рынок значительного воздействия. Более того, курс кроны последние три года только постепенно укрепляется, что снижает инвестиционную привлекательность местного рынка недвижимости.

— Какой сегмент рынка недвижимости Чехии делает погоду – первичный или вторичный?

— В Праге и пригородах (в радиусе 100 км) первички довольно много, но все равно погоду делает вторичный рынок, поскольку в Чехии не так много свободной земли под новострой. Правда, в Чехии ее все-таки намного больше, чем в соседних Германии и Австрии. В последнее время (с 2006 года) конкуренцию в борьбе за свободные территории под застройку жилищному строительству составила альтернативная энергетика. В связи с дотациями ЕС по альтернативной генерации электроэнергии стало очень выгодно покупать большие территории под строительство солнечных электростанций, чем и стали массово увлекаться местные инвесторы. Но они в первую очередь интересуются более дешевыми землями вдоль автострад.

— Если анализировать соотношение риск/доходность, стоит ли идти работать в сектор недвижимости или лучше выбрать другую сферу?

— Как и в других отраслях, в среднем доходность по рынку не так велика. Для российских инвесторов это скорее защита капитала с доходностью на уровне инфляции — либо при дешевых кредитах – на уровне стоимости кредита. По отдельным объектам доходность может достигать 20 % годовых. Но здесь надо учитывать валютные риски, так как Чехия не входит в зону евро и волатильность по чешской кроне достаточно большая, особенно в период кризиса.

— Рост зарплат в сфере недвижимости будет обгонять рынок или же останется в рамках общих тенденций?

— Рынок и отрасль весьма консервативны. Бурного роста пока нет и, видимо, в связи с кризисами в Европе пока не предвидится. Правда, за счет скачков национальной валюты возможны интересные предложения по недвижимости.

— Насколько эффективно сейчас действует рыночная схема «купить, чтобы сдать»?

— В среднем простая окупаемость по такой схеме составляет около 20 — 25 лет (или на уровне 4 — 5% годовых). То есть это скорее просто оплата расходов на содержание объекта недвижимости, чем инвестиции с высокой отдачей. Но опять же все зависит от объекта и от того, как Вы его купите. Возможны и интересные покупки, особенно в период кризиса.

— Какие тенденции и перспективы рынка аренды вы бы выделили?

— Сегмент аренды домов/коттеджей очень небольшой как по предложениям, так и по спросу, но последние 10 лет активно растет. В основном на рынке представлена долгосрочная аренда квартир. Ожидаемое ухудшение экономической ситуации в стране будет стимулировать к аренде жилья, а не к его покупке. По мнению экспертов, увеличится количество желающих продать свое жилье, потому что не все смогут выплачивать банковские кредиты.

— Насколько быстро развивается ипотечный рынок жилья Чехии, какие факторы в первую очередь на него влияют?

— Практически все жилье строится и покупается в ипотеку, так как кредиты на уровне от 4 до 6 % доступны гражданам. Ставка приближается к историческому минимуму 2005 года, когда она составляла 3,62 %. Требования по первоначальному взносу находятся на уровне 10 % от стоимости жилья. Большие сроки погашения — до 40 — 50 лет. Аналитики считают, что сейчас выгоднее всего брать ипотечные кредиты с максимальным сроком фиксации.

— Какие ограничения на покупку жилья иностранными гражданами в Чехии существуют?

— В данный момент иностранцы могут свободно покупать недвижимость в Чехии. Для того чтобы купить недвижимость, в настоящий момент не требуется регистрация фирмы в Чехии. Достаточно действующего заграничного паспорта и желания приобрести землю или объект недвижимости в Чешской Республике. Подтверждение собственности на недвижимость в Праге или любом другом чешском городе дает гарантии получения вида на жительство изначально, а в перспективе — чешского постоянного места жительства. Наличие собственного бизнеса и фирмы в Чехии дает право на получение постоянного места жительства и резидентства.

ПРОГНОЗ ЭКСПЕРТОВ

Цены на жилую недвижимость в Чешской Республике за IV квартал 2011 года практически не изменились. HB Index указывает, что рыночные цены на квартиры снизились на 1 %, в то время как на дома чуть повысились. По мнению экспертов, рынок жилой недвижимости Чехии в 2012 году будет продолжать падать. Предложение будет превышать спрос. По данным крупной риэлторской компании Dumrealit.cz, цены на недвижимость в Чехии в следующем году будут дальше снижаться малыми темпами. Вызвано это в первую очередь кризисом в еврозоне и правительственными реформами внутри страны. Больше всего подешевеют панельные дома, меньше — квартиры в домах, расположенных в привлекательных районах. На земельные участки, наоборот, ожидается небольшой рост цен.

Константин Климов