Кодекс покупателя

Каждому из нас в своей жизни хотя бы однажды приходилось участвовать в сделках с недвижимостью. Как избежать неприятных ситуаций, в том числе обмана, и провести сделку без лишних затрат? Об этом – наш материал.

Как не нарваться на черного риэлтора

Сегодня в Череповце насчитывается порядка 130 – 140 агентств недвижимости. Кто-то работает в этой сфере уже более 10 лет, кто-то пришел в нее недавно. Между тем корифеи отрасли признают, что на рынке достаточно много нечистоплотных, недобросовестных и попросту непрофессиональных участников. Чтобы создать агентство недвижимости или просто войти в этот бизнес, не нужен даже уставный капитал: заниматься недвижимостью может любой человек, получивший свидетельство индивидуального предпринимателя.

Хотя еще до 2002 года, прежде чем заняться недвижимостью, нужно было пройти обучение в специальном институте. Затем эту норму отменили вместе с лицензированием риэлторской деятельности. В итоге сегодня бывают случаи, когда люди, осужденные за мошенничество, выходят на свободу и снова занимаются недвижимостью. Опытные и дорожащие своей репутацией риэлторы рекомендуют, прежде чем обращаться за помощью в конкретное агентство недвижимости, «прощупать» его как можно более тщательно.

– Чтобы избежать обмана со стороны агентства недвижимости при покупке или продаже квартиры, важно правильно выбрать агентство, – говорит директор службы недвижимости «Компромисс» Валерий Красильников. – Подойдите к этому вопросу серьезно. Спросите своих знакомых, через какие агентства решали свои жилищные вопросы они. Затем проанализируйте полученную информацию. Второе: обзвоните агентства, которые вам порекомендовали. И полученную информацию снова проанализируйте. Третье: выбрав пару-тройку компаний – отправляйтесь на консультацию в них. Здравый смысл никого еще не подводил. И если вы хотите снизить свои риски, то эту работу проделать придется. Четвертое: попросите в агентстве документы, на основании которых оно осуществляет свою деятельность, занимает помещение. Обязательно должно быть свидетельство о постановке на налоговый учет, свидетельство о регистрации предприятия или индивидуального предпринимателя. Должен быть документ, на основании которого агентство занимает офис. Всю эту информацию вы можете получить в офисе компании, в которую обратились. Что-то вы увидите и оцените сами, рекомендации получите от знакомых, а документы вам обязаны предоставить по первому требованию.

Кроме того, при внесении денежного залога за приобретаемый объект риэлторы рекомендуют убедиться в наличии документов на него. Нередко владельцы оставляют оригиналы документов на ответственное хранение агентству или же приходят и предъявляют их по первому требованию.

– Как правило, первым шагом при покупке или продаже квартиры становится выбор агентства недвижимости, – поясняет адвокат Татьяна Зубрилова. – Естественно, больше доверия вызывают агентства, работающие на рынке недвижимости не один год и не два. Такие агентства в нашем небольшом городе на слуху, имеют филиалы во всех районах города, приличные офисы. При первом посещении агентства не стесняйтесь задавать все интересующие вас вопросы. Интересовать вас должно примерно следующее.

Во-первых, какие обязательства и ответственность за проведение сделки купли-продажи квартиры берет на себя агентство. Для этого вам необходимо ознакомиться с формой договора, заключаемого агентством с клиентами. Причем постарайтесь внимательно читать договор, а не слушать советы агента вроде «вы в договор не смотрите, в нем все не напишешь, а на самом деле мы вам все гарантируем, за все отвечаем, у нас всегда все довольны».

Во-вторых, проводит ли агентство проверку квартиры на предмет возможных претензий со стороны третьих лиц. То есть: не выписывались ли ранее из этой квартиры несовершеннолетние дети, не обеспеченные другим жильем, не выписан ли кто-либо в связи с «отъездом» в места лишения свободы и т.д. Если такие факты впоследствии выяснятся, вы можете потерять и квартиру, и деньги в результате признания судом сделки недействительной и приведения сторон в первоначальное положение. Вы обязаны будете квартиру вернуть, вам обязаны будут вернуть деньги. Как правило, к этому моменту денег уже нет.

В-третьих, разрешает ли агентство клиентам знакомиться с проектом договора купли-продажи заранее, чтобы вы могли в случае необходимости проконсультироваться по договору с адвокатом. Вопрос не случайный, поскольку большинство агентств предпочитают выдавать клиенту договор только в момент его подписания и категорически против того, чтобы клиент имел возможность пойти с проектом договора на консультацию к адвокату.

Если на все вопросы вам ответят грамотно, понятным для вас языком, да еще и вежливо, если все ответы вас устроят, это уже залог успеха в вашем сотрудничестве с данным агентством. В случае, если в ответ на ваши многочисленные вопросы (а вопросов действительно должно быть много) вы услышите раздраженное «зачем вам ходить с нашим договором к какому-то адвокату, у нас есть свои юристы, и вообще, наш договор типовой, и УФРС он устраивает, никогда никаких претензий» или «а зачем собирать какие-то дополнительные справки на квартиру, какая разница – кто раньше там был прописан, к тому же УФРС этого не требует», – лучше сразу уходите и ищите другое агентство. Не тратьте свое время, нервы, а возможно, и деньги: агентств у нас хватает.

Информацию об агентстве (регистрация, реквизиты и пр.) вы можете получить непосредственно в агентстве либо на его сайте в Интернете. Уважающие себя агентства недвижимости давно уже имеют свои сайты с соответствующей информацией.

При выборе агентства необходимо обращать внимание в первую очередь на наличие офиса и стационарных телефонов. Кроме того, в приличном агентстве, как правило, существует юрист. Немаловажен и такой фактор, как грамотность и презентабельность персонала. Важно собрать отзывы об агентстве, и, если они положительные, это тоже должно повлиять на принятие вами решения. Еще один момент, о котором говорят и юристы, и риэлторы, – наличие у риэлторской конторы веб-ресурсов: сайтов, страниц в Интернете и так далее. Наконец, немаловажно и членство в профессиональных сообществах, тем более что кого попало туда не принимают. В Череповце уже много лет существует Ассоциация риэлторов, в которую сейчас входят 18 агентств недвижимости. Каждый спорный или конфликтный случай, произошедший в каком-то агентстве с покупателем, обязательно разбирается специальной комиссией, и если вскроется нечистоплотность агентства, оно вполне может быть исключено из Ассоциации. А это для него в какой-то мере означает потерю репутации. Сейчас в Вологодской области создается саморегулируемая организация агентств недвижимости – по сути, еще один шаг на пути к цивилизованному рынку недвижимости.

Квартира должна быть чистой

Главный документ, необходимый при оформлении сделки с объектом недвижимости, – договор купли-продажи. Кроме того, нужно заплатить госпошлины за регистрацию сделки и регистрацию права на объект. Но прежде чем соглашаться и тем более ставить под чем-либо подпись, проверьте юридическую чистоту квартиры, которую вы собираетесь покупать.

– Прежде чем заключать сделку, нужно убедиться, действительно ли объект числится за тем лицом, которое его продает, – говорит начальник отдела Росреестра по Череповцу и Череповецкому району Алексей Онищук. – Проверить это очень просто: достаточно обратиться в наш отдел и сделать запрос на получение сведений по объекту. Там должен быть указан объект, адрес, фамилии, имя и отчество собственника. Из этой же выписки можно узнать, есть ли ограничения и обременения на данный объект недвижимости. Срок предоставления таких справок по закону – до пяти дней, но мы идем навстречу гражданам и оформляем выписки в течение одного дня, то есть получить справку можно на следующий день.

Сам договор купли-продажи квартиры, как и любой гражданско-правовой договор, считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, говорит адвокат Татьяна Зубрилова:

– Для договора купли-продажи существенными считаются предмет договора и цена. Недопустимы такие формулировки, как «трехкомнатная квартира в центре города». Квартира должна быть определена как конкретный объект недвижимости, с указанием адреса ее местонахождения, технических характеристик. Цена в договоре купли-продажи квартиры не может быть приблизительной, примерной или первоначальной с возможностью изменения в последующем. Только твердая денежная сумма. Обратите внимание на следующие условия договора:

– проживает ли (имеет регистрацию) кто-нибудь в квартире на момент заключения договора,

– не имеются ли какие-либо обременения, ограничения права собственности на данную квартиру (арест, залог, ипотека и др.),

– в какой момент будет производиться оплата по договору (варианты: до подписания договора, в момент подписания, в течение определенного срока). Если вы продаете квартиру и при этом согласились получить деньги за нее по истечении какого-то времени после регистрации перехода права собственности (то есть после продажи), обязательно советую настоять на таком условии, как обременение вашей проданной квартиры до полной ее оплаты. В этом случае ваша квартира будет тем залогом, который обезопасит вас от обмана или недобросовестности покупателя. Проще говоря, либо с вами рассчитаются в установленные сроки, либо вы сможете вернуть себе квартиру. Обратите особое внимание на такое условие в договоре, как «оплата произведена полностью непосредственно перед подписанием договора». Многие люди смело подписывают такой договор, хотя на тот момент еще не получили плату за квартиру, наивно полагая, что эта фраза в договоре ничего не значит без расписки. Огорчу: эта фраза имеет в виду именно то, что с вами якобы уже рассчитались. И подписывая такой договор, вы тем самым подтверждаете: да, я полностью получил все свои миллионы. А покупатель смело может потом заявить в суде: да, я полностью рассчитался, что подтверждается подписью продавца на договоре. К сожалению, любой адвокат может вам подтвердить, что такие недобросовестные покупатели – не самая большая редкость.

Но даже следуя всем советам и рекомендациям, стопроцентно застраховаться от подводных камней нельзя. Тем более что некоторые из них может увидеть только хороший юрист.

– Исходя из многолетней практики участия в судебных спорах по договорам купли-продажи квартир могу сделать однозначный вывод: человек, совершающий сделку со своей квартирой, находится в стрессовом состоянии независимо от характера, возраста и социального положения, – говорит адвокат Татьяна Зубрилова. – В силу этого нередко происходит определенная замена в сознании человека: информацию об условиях договора он получает не из текста прочитанного им договора, а из устных комментариев агента. И упускает самый важный момент: не все, что говорит и обещает агент, заложено в текст договора. Впоследствии слова агента в суде не принимаются в качестве доказательства. Как доказательство рассматривается только письменный текст договора.

При покупке квартиры юристы советуют быть предельно внимательными. Насторожить покупателя должны несколько моментов. Например, неадекватное поведение или признаки алкогольной зависимости участника сделки. Еще один повод усомниться – подозрительно низкая цена квартиры. Наконец, такие факторы, как наличие малолетних детей, предварительно выписанных из продаваемой квартиры, а также очень преклонный возраст продавца. Все это – повод потребовать более тщательной проверки чистоты сделки.

Если закралась ошибка

Ошибки в договорах купли-продажи квартир – к сожалению, далеко не редкость. Опытные юристы советуют во избежание пустой траты времени на исправление опечаток перед подписанием договора внимательно его прочитать и сверить все данные со своими документами. Речь идет об адресах, паспортных данных и других реквизитах. Проверка, тем более при крупной сделке, не помешает. К слову, делать это советуют и сами риэлторы. Бывают случаи, когда сотрудники агентств недвижимости при оформлении сделки срабатывают некачественно. Например, неправильно указывают номер квартиры или дома, из-за чего документы приходится выправлять заново.

– К сожалению, никакой организации, которая контролировала бы работу самого агентства, на сегодня не существует, – говорит директор службы недвижимости «Компромисс» Валерий Красильников. – Но в некоторых агентствах есть свой контроль качества работы риэлторов. Поэтому при любой неточности в документах вы можете рассчитывать на ее устранение за счет компании. При условии, что эта неточность произошла по вине риэлтора.

О залогах и задатках

Обращаться к профессионалам при проведении сделок с недвижимостью людей заставляют несколько факторов. Один из них – сложность самой процедуры: хождение по инстанциям и сбор пакета документов выдержит далеко не каждый. Второй фактор – отсутствие времени. И третий – наличие у риэлторов базы данных свободных объектов: найти нужную квартиру самостоятельно достаточно сложно. При этом обращение в агентство неизбежно сопряжено с затратами. Помимо оплаты услуг риэлторов, покупателю предстоит внести задаток, или, как его иногда называют, залог.

– Задаток вносится в том случае, если вы остановили свой выбор на конкретной квартире, имеете возможность ее приобрести и можете гарантировать срок ее оплаты, – говорит Валерий Красильников. – Размер внесенной в качестве задатка суммы может быть любым по взаимной договоренности сторон.

Кстати, покупатель вполне может отказаться от покупки жилья как по объективным, так и по субъективным причинам. Такое право у него есть, но при этом он должен рассчитаться за уже проделанную агентством работу. Кроме того, он обязан оплатить расходы агентства и продавца жилья, которые возникли на момент отказа. К слову, сами понятия залога и задатка покупателю тоже необходимо четко разделять.

– Залог и задаток – понятия далеко не равноценные и применяются на практике для достижения совершенно различных целей, – поясняет Татьяна Зубрилова. – В силу залога кредитор имеет право в случае неисполнения должником своего обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Пример. При заключении договора займа заемщик передает в залог займодавцу свой автомобиль. Если заемщик не вернет долг, заимодавец возместит свои потери за счет этого автомобиля.

При совершении сделок с недвижимостью применяется, как правило, не залог, а задаток. В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной стороной (в нашем случае – покупателем) в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне (продавцу) в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме.

Исходя из этого определения юристы советуют ни в коем случае не вносить задаток в счет покупки квартиры, если вы не договорились по всем условиям договора до единого. Если задаток внесен, а условия не проговорены до конца, вернуть себе эти деньги вы уже не сможете. Более того, задаток нельзя вносить даже тогда, когда агентство уже подыскало нужную вам квартиру, но не прописаны еще все условия договора.

– В таком случае может получиться следующая ситуация, – продолжает Татьяна Зубрилова. – Вам «нашли» квартиру, вы внесли задаток. Как говорят агенты, «чтобы квартира не ушла». А потом вы начинаете обсуждать детально условия покупки, что-то вас не устроило, и вы отказались от сделки. Задаток вам не вернут.

Возможен и другой вариант – когда сам продавец уже согласился принять задаток и вдруг отказывается от своих намерений продать объект. В этом случае он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере – на этот счет существует статья 381 Гражданского кодекса РФ. Более того, сторона, нарушившая условия договора, обязана будет возместить другой стороне убытки.

Итак, избежать лишних проблем и подводных камней при оформлении сделки с недвижимостью, что, как правило, является для многих сложной и стрессовой ситуацией, можно, соблюдая простые правила. Главное из них – не полагаться на авось, а внимательно слушать и смотреть все, что вам говорят и показывают, а тем более дают на подпись. Все условия сделки прописаны в договоре – ключевом документе, который при возникновении спорных ситуаций станет вашим надежным союзником в любом суде. Разумеется, если он оформлен так, как положено.

Никита Матвеев