Понижения не ожидается

В конце прошлого года эксперты рынка недвижимости делали различные прогнозы относительно того, что ждет рынок жилья в 2010 году. Выделялись три принципиальных пути его развития: 1) Скачок цен вверх и скорое восстановление докризисного уровня; 2) Продолжительная стабилизация цен с незначительными изменениями или вялый рост на уровне инфляции; 3) Резкое или плавное дальнейшее снижение цен («второе дно»). Наиболее вероятным специалисты называли второй сценарий развития. И 2010 год оправдал их ожидания. Никаких ценовых потрясений на рынке недвижимости в этом году зафиксировано не было.

Из графика видно, в последние месяцы цены начали плавно расти. Основные факторы: реализация отложенного спроса, активизация ипотеки и государственная программа поддержки ветеранов войны. И все это на фоне уменьшения объемов ввода жилья и отсутствия новых проектов. По данным Череповецкого отдела государственной статистики, за 10 месяцев 2010 года на территории г. Череповца объем ввода жилья составил 64,727 тыс. кв. м. Несмотря на неучтенный декабрьский сезон, когда строители закрывают годовые отчетности, уже сейчас понятно, что догнать по объемам ввода жилья 2009 год — 138,158 тыс. кв. м. — невозможно.

Стоит обратить внимание, что наблюдаемый рост цен на жилье находится в пределах инфляции. По итогам года инфляция может составить 8,4 %, заявила глава Минэкономразвития Эльвира Набиуллина. Каким был 2010 год для рынка жилой недвижимости? За 10 месяцев 2010 года череповецкий рынок недвижимости продемонстрировал небольшой рост. По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, за период с 1 января по 31 октября 2010 года в г. Череповце было заключено 3862 сделки купли-продажи (мены) жилья, что на 7,7% больше количества сделок за аналогичный период 2009 года.

Вместе с экспертами рынка недвижимости подведем предварительные итоги этого года и выделим основные тенденции рынка жилья в 2010 году.

Анастасия Дегтеревская, директор по развитию ООО «КупиДом»:

— В целом 2010 год был достаточно ровным по многим показателям. Во-первых, цены на недвижимость практически не менялись. В середине года нашими специалистами наблюдался некоторый рост стоимости жилья, но он не превратился в отчетливую тенденцию. Установившиеся сегодня цены являются, на наш взгляд, справедливыми. Верно оцененный объект быстро находит своего покупателя.

Во-вторых, мы не отметили явных сезонных всплесков и угасаний активности покупателей и продавцов. Полагаем, что это есть не что иное, как реализация так называемого «отложенного спроса». В начале кризиса многие люди отложили решение своего квартирного вопроса. В 2009 — 2010 значительная часть их вернулась на рынок и без суеты, на оптимальных условиях покупает то, что им нужно.

В-третьих, мы наблюдаем постепенное возвращение на рынок покупателей-инвесторов. То есть лиц, приобретающих жилье в целях последующей перепродажи. Пока говорить о какой-то тенденции рано — в нашей практике такие сделки являются единичными. Вместе с тем запросы от потенциальных инвесторов поступают достаточно регулярно. В целом, это объяснимое явление: вкладывать деньги сейчас сложно. Ситуация на валютном рынке и рынке акций нестабильна. Банковские вклады перестали быть интересным способом вложения средств. Люди все с большим интересом смотрят на недвижимость, справедливо полагая, что здесь есть серьезный потенциал роста в долгосрочной перспективе.

В-четвертых, нельзя не отметить возвращение ипотеки. Да, кредиты дают не всем. Да, ипотека все еще является продуктом для избранных. Но банки нуждаются в клиентах, они предлагают все более и более интересные условия. Они все более активно сотрудничают с риэлторами, причем в ряде случаев речь идет не о возобновлении сотрудничества после кризисного перерыва, а о переходе взаимодействия на качественно новый уровень — с использованием современных технологий, совместных акций и так далее.

В-пятых, мы заметили возвращение интереса к новостройкам. В разгар кризиса многие клиенты и слышать не хотели о строящемся жилье. Сейчас в практике нашего агентства сделок с такими квартирами становится все больше и больше. Люди хотят жить в современном жилье. В 2010 г. застройщики, наконец, смогли предложить клиентам продукт, который их интересует (квартира в уже построенном доме либо на финальных стадиях строительства), и граждане стали готовы покупать жилье. Наличие спроса повлекло и некоторое повышение цен — ряд застройщиков увеличил стоимость квадратного метра на 1 — 4 тысячи рублей, остальные оставили без изменений. Посмотрим, как будут развиваться события.

В-шестых наши специалисты отмечают и приятный для себя тренд. Речь идет о восстановлении уважения к риэлтору, о понимании населения необходимости участия специалистов в сделках с недвижимостью.

Ольга Красильникова, зам. директора ООО СН «Компромисс»:

— 2010 год был достаточно эффективным для риэлторов.

1. В сравнении с 2009 г. активнее продавались квартиры вторичного и первичного рынка. Даже возобновилась нарушенная в конце 2008 года цикличность. А именно: в межсезонье, летом, цены на квартиры снижаются. В период деловой активности, с начала осени по декабрь, стоимость возрастает на 10 — 15 %. К слову сказать, докризисные сезонные повышения составляли всего 3 — 5 %. Это в периоды стабильности рынка.

2. Несколько улучшилась ситуация в сегменте коммерческой недвижимости. Имеющиеся предложения практически соответствуют ценовому спросу, хотя продажи все еще носят единичный характер. В сравнении с 2009 годом возросла стоимость аренды квадратного метра. Но все эти изменения касаются только объектов, находящихся в местах с хорошей проходимостью. Практически не интересуют покупателей складские и производственные помещения
крупных площадей и нежилые помещения в спальных районах.

3. Возрос спрос на загородную недвижимость. Многие стремятся иметь не просто домик в деревне, а обустроенный для постоянного проживания с системами жизнеобеспечения дом площадью от 150 до 200 кв. м вблизи города.

Так что определенные качественные изменения на рынке в сравнении с 2009 годом, конечно, есть — это и рост количества сделок, и новые кредитные программы, и снижение ставок по кредитам. Но о стабильности я бы говорить не стала. Зависимость череповецкого рынка недвижимости, да и экономики города от благополучия «Северстали» слишком велика. Цены на недвижимость в городе также сохраняются благодаря реализации государственных обязательств в виде сертификатов. Не будет этих двух важных составляющих, рынок может начать очередное снижение.

Илья Дебольский, зам. генерального директора ЗАО «Череповец Регион Ипотека»:

— В 2010 г. в целом рынок стагнировал. Ситуацию несколько стабилизировали государственные программы (сертификаты, субсидии, в т.ч. материнский капитал). Причины, на мой взгляд, в основном в плоскости потребительских ожиданий и опасений. В конце года отчетливо наблюдается оживление рынка, которое в первую очередь вызвано сезонностью.

В будущем, по мере возвращения экономики на докризисные показатели, все больше будут действовать факторы роста. Среди них: дешевая и доступная ипотека, «сужение» предложения на рынке (как следствие снижения объемов ввода жилья в 2009 — 2010 гг.), рост доходов и деловых настроений потребителей. Таким образом, в 2011 г. рост рынка, вероятно, возобновится, но дать количественную оценку этому процессу затруднительно.

Увеличился спрос на ипотеку

Покупка квартиры с помощью ипотечного кредита в настоящее время становится все более распространенной, и для многих граждан это едва ли не единственный способ купить недвижимость. Что и понятно — приобрести жилье, выложив за него всю сумму сразу, может далеко не каждый.

По данным Центрального банка России, объем выдачи кредитов физическим лицам за период с января по октябрь 2010 году увеличился на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, выдача ипотечных кредитов за этот период возросла в 2,5 раза (см. таблицу). По прогнозу генерального директора АИЖК Александра Семеняки, в 2010 г в России будет выдано ипотечных кредитов на сумму 340 млрд руб, что в 2,2 раза превысит показатель 2009 г. (152,5 млрд руб).

В октябре-ноябре 2010 года банки улучшили свои условия. Среди банков, которые уменьшили процентные ставки, сообщает «Лента.Ру-Недвижимость» оказались: Сбербанк (снижение по ряду рублевых программ на 0,75-1,5 процента), ВТБ 24 (по всем продуктам в рублях и валюте на 0,6-1,95 процента), DeltaCredit (по рублевым программам на 0,75 процентных пункта), Росевробанк (снижение на 1-1,5 процента по программам в рублях и валюте), АМТ-банк (по всем рублевым программам на 0,75 процентных пункта), Россельхозбанк (снижение на 1,5-2,25 процента), СПМ-банк (по рублевой на 0,75 процентных пункта), Райффайзенбанк (на несколько процентных пунктов по всем продуктам) и Генбанк (по рублевым продуктам на 0,75 процентных пункта). Кроме того, банк «Юникредит» отменил комиссию за организацию ипотечного кредита для своих клиентов, а Бинбанк — комиссию за рассмотрение заявки на ипотеку. Банк «Жил Финанс» отменил комиссии за рассмотрение заявки в рамках партнерских программ.

В то же время покупка жилья в кредит может подорожать на 1 % от его стоимости за счет оплаты услуг нотариусов: поправки в Гражданский кодекс делают их участие в оформлении ипотеки обязательным, сообщают «Ведомости».

Илья Дебольский:

— Финансовый рынок в 2010 г. не испытывал недостатка ликвидности. Дешевые деньги иностранных инвесторов были своевременно заменены на столь же доступные рублевые ресурсы государства. Сейчас можно с уверенностью говорить, что банковская система находится вне опасности. Практически все кредиторы в разной мере оптимизировали свои ипотечные программы, в том числе их стоимостную составляющую. Параллельно банки постоянно вели работу по урегулированию просрочек и дефолтов по ипотекам. В этом плане также трудно переоценить помощь государства, предложившего собственную льготную программу реструктуризации кредитов. К сожалению, даже с учетом этих позитивных тенденций объемы кредитования не достигли докризисных показателей. Основная причина — пониженный спрос на жилищном рынке.

— Как Вы оцениваете перспективы развития рынка ипотечного кредитования в 2011 году?

— В 2011г. возможно дальнейшее «смягчение» ипотечных программ, которое, впрочем, не будет таким быстрым, как в году уходящем. В текущих макроэкономических условиях ставки не могут быть резко снижены по объективным причинам. Показатели роста ВВП не такие большие, как хотелось бы, темпы инфляции высоки (в том числе из-за аномальной летней жары), учетная ставка Центрального банка также недостаточно низкая для резкого снижения ставок по банковской системе. В то же время оптимизация программ будет продолжаться. Может быть, основные акценты сместятся в сторону улучшения сервиса, охвата более широкой категории заемщиков. Например, будет повышена доступность ипотечных программ для индивидуальных предпринимателей, которые являются опорой любой стабильной экономики.

Дмитрий Бакаличев, начальник отдела ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ 24»:

— В 2010 году рынок ипотеки заметно ожил. Многие банки повторно вышли на рынок, предлагая свои услуги и усиливая тем самым конкуренцию на рынке недвижимости. Основные же игроки на рынке ипотечного кредитования, в том числе и ВТБ24 (ЗАО) улучшили свои условия, изменили требования к заемщикам и партнерам. Сейчас, возможно, один из исторических моментов в области ипотечного кредитования, когда кредитные организации готовы предоставлять ипотечные кредиты под ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

— По данным Центрального банка России, объем выдачи ипотечных кредитов за период с января по октябрь 2010 года возрос в 2,5 раза. На Ваш взгляд, какие факторы способствовали этому?

— Да, действительно это так. В период финансовой нестабильности многие клиенты откладывали решение своего жилищного вопроса из-за неопределенности на своем рабочем месте. 2010 год стал переломным моментом в этом отношении, немаловажную роль сыграла поддержка государства, в результате которой банки стали предлагать специальные кредиты с государственной поддержкой и сниженной процентной ставкой.

— Что будет происходить с ипотечными ставками в будущем году?

— Сложно однозначно сказать по данному вопросу. Но учитывая, что в настоящий период времени ставки у большинства кредитных организаций находятся на рекордно низком уровне и цена на недвижимость еще не успела вернуться на докризисный уровень, то не исключаю возможность, что в 2011 году процентные ставки по ипотечным кредитам могут незначительно, но повыситься.

Ждать ли повышения цен на жилье?

Главный вопрос рынка недвижимости — что будет происходить с ценами на жилье. Прогнозировать развитие вторичного рынка недвижимости в долгосрочной перспективе очень сложно, особенно это касается динамики цен. Прогнозы специалистов относительно изменения стоимости жилья в 2011 году разделились. Одни утверждают, что цены на жилье начнут падать, и связывают это с дорогой ипотекой, а также с повышением социального налога с января 2011 года, которое создаст дополнительные предпосылки для снижения платежеспособности населения. Другие говорят о том, что цены будут повышаться: строить стали гораздо меньше, и на рынке образовался дефицит квартир.

Однако, по мнению специалистов, существенное снижение стоимости жилья маловероятно. Такой сценарий развития возможен лишь при возникновении определенных катаклизмов, к примеру, второй волны кризиса. По словам руководителя центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, «если бы падение цен на жилье в России могло произойти глубже и без второй волны кризиса, то мы бы уже увидели сигналы к этому за последние два года. Поэтому, по сути, единственная и основная причина, которая могла бы вызвать падение цен на недвижимость второй волной, — это вторая волна мирового кризиса».

Да и чтобы цены пошли вверх, также должны сложиться определенные экономические и политические предпосылки, прежде всего, повыситься финансовая состоятельность граждан.

Анастасия Дегтеревская:

— Предпосылок для роста цен в ближайшее время я не вижу. Хотя чиновники регулярно рапортуют о том, что кризис позади, для меня совершенно очевидно, что последствия кризиса будут влиять на нашу жизнь еще очень долго. Чтобы цены начали расти, необходим приток покупателей. Чтобы был приток покупателей, людям нужны деньги. А это либо повышение зарплат, либо увеличение доходов от собственного бизнеса. Пока в этой области кардинальных перемен по сравнению с 2009 годом мы не наблюдаем. Снижение ставок по ипотеке и выдача бюджетных средств в виде субсидий, материнского капитала и т.п. способно «влить» на рынок некоторое число покупателей, но это не может вызвать резкий скачок цен. Я совершенно убеждена, что цены на недвижимость будут расти. По множеству объективных причин. Но это вопрос не ближайших месяцев.

Официальная версия

Жилье в России начнет дорожать с 2011 года на 2 — 5 % ежегодно, прогнозирует Минэкономразвития в проекте федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 — 2015 годы. При этом правительство РФ взяло цены на недвижимость под свой контроль и обещает не допустить резкого скачка стоимости жилья. «Мы и дальше будем поддерживать спрос на жилье. А чтобы не допустить всплеска цен, появления «пузырей» на этом рынке — одновременно будем формировать адекватное предложение, предоставлять под массовую застройку новые земельные участки, снимать административные барьеры для стройиндустрии, развивать проекты строительства жилья экономкласса», —
приводит слова Владимира Путина «Российская газета».

Светлана Воронцова

Журнал "Про недвижимость35" №24 январь 2011г.