Рынок на дне?

Слово «кризис» в последнее время стало одним из самых употребляемых слов в лексиконе не только граждан нашей страны, но и всего мира. Новые подробности о кризисе мы ежедневно узнаем из средств массовой информации, обсуждаем его на работе и дома. Проблеме мирового финансового кризиса — его причинам и последствиям — посвящено множество аналитических материалов и статей экономистов, финансистов, политологов и других аналитиков. Уже сейчас ясно, что кризис бесследно не пройдет и привнесет очень серь­езные последствия во все сферы жизни общества.

Влияние финансового кризиса ощутили практически все предприятия различных сфер деятельности. По данным РБК первую тройку самых пострадавших от кризиса отраслей составляют банки, металлургия и химическое производство. Существенно кризис повлиял и на состояние рынка недвижимости. Эксперты утверждают, что финансово-экономические катаклизмы затронули игроков всех сегментов рынка жилья без исключения. Цены на вторичное жилье значительно понизились практически по всей стране.

За год средняя цена кв. м на вторичном рынке жилья г. Череповца снизилась в 1,5 раза. Стоимость жилья уменьшилась во всех районах города. На август 2009 года в Зашекснинском микрорайоне цена квадратного метра составила 29,6 тыс. руб. (для сравнения: в августе 2008 г. — 51,5 тыс. руб.), в Индустриальном районе — 29,1 тыс. руб. (в августе 2008 г. — 48,6 тыс. руб.), Заречье — 28 тыс. руб. (в августе 2008 г. — 47,7 тыс. руб.), ФМК — 27,7 тыс. руб. (в августе 2008 г. — 45,8 тыс. руб.). В наименее престижном районе — ЧМК — стоимость квадратного метра самая дешевая — 24,5 тыс. руб. (в августе 2008 г. — 40 тыс. руб.).

Со снижением цен на объекты недвижимости стал уменьшаться и разрыв стоимости кв. м в наиболее и наименее престижном районе города. В августе 2008 года разница составляла 11,5 тыс. руб., а в августе 2009 года — уже 5,1 тыс. руб. За период с мая 2008 г. по август 2009 г. падение цен на вторичное жилье в Череповце составило порядка 35 %.

При анализе динамики цен на недвижимость выделяют несколько периодов.

По данным исследований компании РБК, с 2000 по 2008 года наблюдался почти непрерывный рост цен на жилую недвижимость практически во всех регионах России. Период роста цен на недвижимость заканчивается в 3 квартале 2008 года. Период интенсивного падения цен длился с октября 2008 г. по январь 2009 г. Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке жилья упала практически на четверть. С февраля 2009 года начинается следующий период, где снижение цен продолжается, но уже в замедляющемся темпе падения. И наконец, следующий этап, с лета, — период стабилизации цен.

Данный период эксперты называют «дном рынка».

Ольга Красильникова, зам. директора СН «Компромисс»:

— Считаю, что о стабилизации цен еще говорить рано. Хотя спрос на рынке был весь летний сезон и присутствует до сих пор, но поддерживался он в большей части лишь за счет покупателей по федеральным обязательствам, речь идет об обязательствах по обеспечению жильем ветеранов войны, уволенных в запас, инвалидов, переселенцев и иных льготных категорий граждан. И ценообразование нынешним летом на вторичном рынке существенно зависело именно от покупательской способности в большей части этих категорий граждан. Покупатели по ипотечным и иным кредитам в незначительной степени оказывали влияние на рынок, поскольку доля их покупок составляла не более 12 % рынка. Таким образом, цены понизились не за счет резкого снижения спроса, спрос на рынке присутствовал все месяцы лета, а за счет иного ценового предложения со стороны потенциальных покупателей. На начало осени спрос на квартиры несколько увеличился. Причем за счет покупателей с наличными средствами. И продавцы моментально отреагировали на него — количество квартир в срочных продажах уменьшилось в несколько раз. А срочность всегда предполагала торг. Причин возросшего спроса можно назвать как минимум три: сезонная активность, меньшее количество предложений, опасения приближающегося «ценового дна».

По мнению российских аналитиков, осенью 2009 года следует ожидать активизации рынка недвижимости. К этому времени будет больше объем накопившегося спроса, скорее всего, уже наметится нормализация ситуации после общефинансового кризиса, а также начнет ощущаться недостаток новостроек из-за заморозки текущего строительства. Тем не менее, ожидать начала нового роста цен раньше 2010 года вряд ли следует.

Аналитики Центробанка страны полагают, что на динамику цен в этом году повлияло сокращение спроса из-за кризиса, но в значительной степени на рынок недвижимости подействовало падение рынка ипотеки. Если до кризиса около трети сделок осуществлялось с использованием этого финансового инструмента, то теперь ипотека все менее доступна. Еще до кризиса процентная ставка была в России значительно больше, чем в ЕС и США, сейчас же она вообще является неподъемной, особенно с учетом нестабильности личных доходов. По данным ЦБ, во втором квартале 2009 года объем новых ипотечных кредитов уменьшился почти в шесть раз по сравнению со вторым кварталом 2008 года.

Существует и иная точка зрения. Участники рынка главной причиной снижения цен на жилье считают не ипотеку, а снижение платежеспособного спроса, ожидание нового снижения цен на рынке вторичного жилья, а на первичном рынке — недоверие к заявлениям застройщиков о реальности ввода объектов в эксплуатацию.

Кроме того, необходимо сказать о таком явлении, как «отложенный спрос», который связан с настроением людей повременить с покупкой недвижимости, или вовсе отложить ее из-за неуверенности в завтрашнем дне даже при наличии денежных средств.

Ситуацию на рынке недвижимости нельзя рассматривать обособленно от социальных последствий кризиса. Цены на недвижимость снижаются наравне с падением доходов и ростом опасений углубления кризиса. Таким образом, не последнюю роль в отсутствии спроса у рядовых покупателей играют социальные проблемы и важнейший фактор кризиса — психологическая неустойчивость людей в данный период.

Обратимся за комментарием к Альбине Меховой, руководителю Центра региональных исследований Корпоративного университета ОАО «Северсталь»:

— Альбина Анатольевна, как кризис отразился на жизни череповчан? Изменились ли социальные настроения жителей?

— Конечно, кризис прибавил череповчанам проблем. По данным наших социологических опросов, 60 % череповчан лично испытали последствия кризиса. Чаще всего это проявлялось в уменьшении размера заработной платы, отмене премий и бонусов, изменений в режиме труда, связанных с сокращениями, реструктуризацией предприятий и организаций, ужесточением режима экономии. Соответственно, за последний год материальное положение, а следовательно и качество жизни горожан снизилось, многие вынуждены сократить расходы. Половина опрошенных в июне 2009 г. отметили, что денег им хватает только на продукты и одежду, 33 % в состоянии приобретать только продукты, а для 6 % — и на продукты приходится брать в долг.

Все это, безусловно, отражается на социальных настроениях. Есть такая относительная величина — индекс социальных настроений (ИСН), мы измеряем его в нашем городе вот уже 10 лет. Он служит для понимания динамики настроений, в какую сторону — социального оптимизма или пессимизма — они склонны изменяться. Максимальной величины ИСН достигал в 2007 году и был равен 131. (Для сравнения — в 1999 г. он был чуть выше 100, в 2003г. — 122). Сейчас индекс социальных настроений составляет 85 пунктов. Что называется, почувствуйте разницу. Безусловно, это не означает, что мы живем хуже, чем в 1999 году. Нет конечно. Просто за это время уровень притязаний горожан значительно вырос, спектр возможностей расширился, мы привыкли жить хорошо, и лишения воспринимаются более остро.

— Как череповчане относятся к кризису?

— В отношении перспективы развития экономики мнения череповчан разделились. Около 39 % респондентов не верят в скорое улучшение ситуации в стране и ожидают дальнейшего углубления кризиса. Практически столько же (38 %) считают, что кризис — явление кратковременное и ситуация через год-два стабилизируется, остальные затруднились с ответом. Так что пессимистов и оптимистов примерно поровну. Отмечу только, что молодежь, как всегда, более оптимистично смотрит в будущее, а старшее поколение склонно считать, что трудности еще впереди.

Известно, что наша страна пережила не один кризисный период. Можем ли мы назвать 2008 — 2009 гг. периодом максимального снижения цен на недвижимость? Было ли уже такое в нашей истории? В следующем номере мы ответим на эти вопросы, а также вернемся к экономическим потрясеням девяностых.

Светлана Воронцова

Журнал "Про недвижимость35" №17 сентябрь-октябрь 2009г.