ДОМ в складчину

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов) и на эти средства строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков. Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно. Растут цены и на строящиеся квадратные метры. В Череповце, например, год от года один квадратный метр в новостройке вырастает практически вдвое. Мы попытались разобраться, почему это происходит и как обезопасить себя, участвуя в долевом строительстве. Тем более, что сегодня в СМИ долевое строительство чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем, что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья.

Сегодня в Череповце работают порядка 10 организаций, занимающихся «долевкой». Что-то строят самостоятельно, что-то с соинвесторами. Любое строительство начинается с покупки земельного участка. Земля — это, пожалуй, самая дорогая составляющая в стоимости квадратного метра возводимого жилья. Сейчас стоимость этого самого квадратного метра в нашем городе колеблется в районе 50 тысяч рублей. Цена, прямо скажем, не маленькая.

Владлен Нифонтов, директор ООО «Двина»:

— Это не желание застройщика сорвать какой-то огромный куш. В советские времена существовало понятие рентабельности, которая составляла 15 %, то есть при наличии 15 % прибыли организация могла существовать. Сегодня также этот процент считается минимальным. Если опуститься ниже, не на что будет развиваться. И конечно, в убыток себе ни одно предприятие работать не будет.

Из чего определяется стоимость квадратного метра в строящемся доме? Схема проста: треть цены — это стоимость земли порядка 17 тысяч рублей, себестоимость работ и материалов метра производимого жилья от 20 до 25 тысяч рублей, рыночная цена без учета стоимости земли 30 — 35 тысяч рублей. Разница между себестоимостью и рыночной стоимостью и есть прибыль застройщика.

Плюс ко всему сегодня проблема и для заказчиков, и для дольщиков возникает следующая. По ряду позиций городские коммунальные службы отказывают в ресурсах, в частности по теплу. И эти вопросы необходимо решать. Выход — строительство собственных котельных, а это дополнительные расходы.

Но еще до начала строительства застройщик несет немалые траты. На покупку земельного участка, на его оформление уходит не только много времени, но и немало денежных средств.

Самый сложный вопрос — получить землю и оформить ее. Например, мы сейчас собираемся строить в 20 микрорайоне. Уже два года занимаемся оформлением участка. Проекты, согласования, публичные слушания, экспертизы и т.д. Процесс получения разрешения занимает столько же времени, и само строительство.

Только после того, как разрешение на строительство получено, застройщик имеет право заключить первый договор. Потом происходит регистрация в УФРС, затем договор обязательно опубликовывается в СМИ. И все же больше рискуют так называемые «дольщики», то есть те, для кого и на чьи деньги жилье возводится. По словам опытных строителей, бывает, что застройщик просто не полностью просчитывает свой проект. Одно небольшое упущение, и организация может вылететь в трубу, а люди остаться и без денег, и без квартир. Еще один вариант, когда застройщик начинает поднимать взносы, ссылаясь на рост цен и прочее. Этих моментов можно избежать, если все прописано в договоре. Как правило, большинство застройщиков прописывает фиксированную сумму взносов, которая может меняться с учетом инфляции. Данные о проценте инфляции берутся в Облстате, так что при желании их всегда можно проверить.

Итак, если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут избежать проблем с недобросовестными застройщиками.

Заключаем договор долевого строительства.

Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства.

В первую очередь выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь: самая объективная оценка застройщика или инвестора — это уже реализованные ими объекты. Если в вашем городе уже много лет работает строительная компания, имеющая ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства, по меньшей мере, повод для раздумий относительно способности компании завершить проект.

Обратите внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Ведь вы хотите купить квартиру, а не стать участником судебной практики.

Прежде чем заключать договор, попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а также выясните, где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.

Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.

Любовь Смирнова (в статье использованы материалы с официального сайта Комитета обманутых дольщиков)

ВОПРОС В ТЕМУ

- Чем отличается кредитование на покупку долевого строительства от кредитования на покупку готового жилья?

- Ключевым отличием для банка является тот факт, что заемщику необходимы денежные средства очень быстро для того, чтобы зафиксировать цену жилья и быть уверенным, что он станет обладателем выбранного строящегося жилья, а залог клиент сможет предоставить в отдаленном будущем, в некоторых случаях через 2 года. К тому же кредитование долевого участия в строительстве требует профессиональной оценки и проверки не только заемщика, как в случае с покупкой готовой недвижимости, но и строящегося объекта, а также компании, осуществляющей строительство. Эта процедура называется аккредитацией. Это важная часть процесса, так как при кредитовании долевого участия банк разделяет с будущим обладателем недвижимости, своим заемщиком, риски, связанные с возведением строящегося объекта недвижимости.

Дмитрий Хмелюк, заместитель управляющего Череповецким отделением Сбербанка России

Журнал "Про недвижимость35" №5 Март 2008г.